投资写字楼潜力大 做楼主的三大纪律八项注意

　　过了大半年，天津的楼市低迷依旧，炒房客们都在低价甩盘，更多的投资者已开始将目光从住宅产品转到了潜力无限的写字楼上，纷纷弃做房主改做“楼”主，把写字楼当成了天津楼市中的“最后一桶黄金”，然而投资写字楼远比投资住宅的难度更大，究竟该如何选择呢？本期，经过与多家顾问机构的交流探讨后，我们归纳总结了投资写字楼时的“三大纪律八项注意”，帮您轻松玩“赚”写字楼。 
　　三大纪律 严格遵守 
　　纪律1：选老婆一样选地段 
　　地段对于写字楼的价值衡量非常必要，交通、人流、商贸以及相毗邻的企业平均水准等都是衡量这一区域是否具有增值潜力的具体因素，就好像找老婆一样要细心研究。房产的增值主要来源于土地的增值，城市中心区土地的稀缺性，使得物业增值的空间很大。是否位于城市的主中心区，是衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的首选要素。写字楼的租户主要是公司，他们需要与其他企业保持业务的往来，毗邻交通要道，路况良好，交通方便，商业气氛浓烈，写字楼周边需拥有星级酒店以及酒店式公寓、高级咖啡厅、娱乐中心、休闲会所、高级中餐厅、西餐厅等商务休闲配套设施。城市中心区的写字楼价格一般较高，但是由于其一般具有高租金、高入住率的特点，投资回报也较高。如果投资目的以获利后出售为主，建议您尽量选择天津发展中的商圈，如海河两岸、鞍山西道科贸街和塘沽响螺湾等区域；如果投资目的以租赁为主，建议您选择已成熟商圈为主，如南京路、小白楼和友谊路等区域。对于包括写字楼在内的房地产各类物业来讲，区位是决定价值的根本性要素。 
　　比如位于天津知名写字楼国际大厦和津汇广场所坐落的南京路虽时有拥堵，但该区域仍属于传统的天津中心（查看地图）区，再加上地铁1号线的开通，使得这个区域的写字楼一直都是天津价值最高的写字楼。 
　　小提示：写字楼天生是“嫌贫爱富”的家伙，所坐落的区域是否发达或具有发展潜力，公司是否会来租，都是考量写字楼未来价值的重要因素。 
　　纪律2：投资回报率低于8%莫出手 
　　投资回报率是一个写字楼投资的关键数据点。比较投资方案的唯一依据，就是投资回报率。计算投资回报率有两个简单的公式，第一个公式是：投资回报率=每平方米年租金/每平方米售价。从公式上看，高租金、低售价是投资的最佳方案。另一个根据国际专业理财公司的计算原则，衡量一处物业价格合理与否的基本公式为：“年收益×15年=房产购买价”。若投资的物业“年收益×15年”大于购房款，则表明该投资项目尚具升值空间。 
　　写字楼租赁的税费政策大致如下：营业税按当年经营收入的5.565％，房产税按12％，所得税按经营收入扣除前两项税费及经营成本后的20％缴纳，综合税率大概占经营收入的25％~34％。具体的各项税率标准根据不同区域不同物业有所区别。 
　　国家有关个人所得税的缴纳规定，写字楼的租客基本上都是公司组织，租赁手续比较正规，需要发票做账，以上的税收难以规避。因此，扣除税收加上租赁成本（物业管理费等），再考虑不可避免的空置情况，实际的净租金收益只是理想状况下收益的2/3左右。投资回报率方面，若判断出年租金回报率能达到8%就是较好的投资机会。 
　　相关链接：计算写字楼回报率时不容忽视的10项参数 
　　1.购置物业的税费、律师费、保险费等。 
　　2.交付前所交付的还款额。 
　　3.物业管理费用和自己的管理费用。 
　　4.装修、家具、房屋折旧费用。 
　　5.首次出租的高折价。 
　　6.客户违约率，客户流转率，给客户的免租期。 
　　7.近期动态的租金行情，未来租金的动态变化。 
　　8.出租所涉及的税费。 
　　9.中介费。 
　　10.贷款利息，首付款的资金成本。在利率方面，写字楼要高于住宅近1％的利率。 
　　纪律3：把好硬件配套关 
　　目前天津的写字楼市场上，由于有的写字楼开发较早，设计时有一些因素未考虑到，或者是由住宅楼变性成写字楼，这些写字楼普遍存在的问题有三个：车位不足，电梯等候时间长和空间软环境较差。在如今私车保有量迅速增加、时间日益珍贵、健康更为重要的时代，这三个致命的缺点给写字楼的使用者带来了很大的不便，使写字楼的价值大打折扣。