地王退地潮是否将演绎成楼市版的囚徒困境
吕大龙的判断十分准确。2008年房地产市场风云突变，房地产交易量明显下降。 统计显示，今年1-6月，全国商品房销售面积同比下降7.2%，其中住宅销售面积同比下降6.9%，增幅同比减少28.8%、29.4%。在全国31个省区市中，有16个同比下降。主要集中在北京、广东、浙江、福建、上海、江苏、天津等东部几个省市；但随着观望氛围的影响，正在向四川、江西、新疆、云南、河南、湖北等中西部省区市蔓延。 “不少企业，特别是中小企业面临的压力越来越大，全国有近一半左右的项目公司正在开发的项目难以为继。”中国房地产业协会副会长朱中一近日表示。 正是在这样的背景下，从疯狂追逐到惟恐退之不及，一年间，开发商对待地王的态度发生了180度的转变。 “手握地王的开发商宁可交违约赔偿金也要退地，这说明开发商的信心受到严重挫伤，希望以此来最大程度地降低风险。”邹毅表示。最难受的是，巨大的土地储备将严重影响上市公司的盈利水平，“这些土地储备到目前为止尚无法变现，并且还需要追加巨额资金”。 相关统计数据表明，目前两市已经发布年报的上市地产公司中，平均资本负债率超过55%。一线地产商方面，万科、招商、金地、保利四大上市开发商，反映资金状况的各项指标均不容乐观。 另一方面，为保证用地者及时开发利用土地，防止囤积土地，国土资源部在《国有土地使用权出让合同补充协议》中已约定了建设项目的竣工时间。如受让人未能按合同约定日期完成项目建设并申请竣工验收的，要承担违约责任，支付违约金。 “国家加大了对土地的调控力度和对闲置土地的查处力度，规定开发商不付清全部土地出让金不得发放土地证。”朱中一透露。 开发商和政府的两难 “从地方政府来说肯定不希望出现这种情况。”邹毅表示，地方政府虽然拿到了违约金，但土地再次出售时必然面临着价格回调，地方财政收入也会受到影响。“更关键的，是对市场信心的打击。” 上海普陀长风生态商务区4号东南地块，总价11.04亿元，被称作“普陀地王”，因志成企业资金紧张，无法继续履行土地出让合同，已向有关部门申请中止合同，并获得了批准。地王已经成了去年拼命拿地企业手中的烫手山芋。 一位江苏的开发商对记者表示，虽然他们手中的两幅地块已经办理了退地手续，但当地政府希望不要张扬，并对该公司的大幅度降价销售商品住宅的行为给予了口头警告。而据记者了解，有的地方政府已经暗自放松了政策，比如提前为开发商办理预售许可证等。 据了解，中国房地产业协会此前也发出呼吁，希望能允许地方政府结合当地情况对房地产市场拥有一定的决策权，如同成都市在汶川地震后出台的十条政策措施。 “退地所带来的损失是地方政府不愿意看到的，对于房地产企业来说，退地也只是权宜之计，不能解决根本问题。”一位业内专家表示，“从政府和开发商的角度来说，都不希望看到这种结果，但这是一个博弈的过程，就像是囚徒困境。” “依照港资地产商的操作惯例，囤地等待升值是惯用伎俩。楼市低迷之时，正好可以以退地相要挟，借机争取最大的利益。”嘉联地产土地分析师刘智勇认为。但在调查中记者发现，也有不少开发商计划抄底土地市场，“趁现在市场不好的时候拿地很划算”。 在地王退地的影响下，一些企业也纷纷选择退地“自救”。8月5日，首创置业也透露退出太原、苏州两个项目，总计减土地储备约88万平方米。同时，恒大地产也将上海浦东新区“源深路1号地块”转让。
