综观今年政府调控政策 征税之后三级市场急冻？

    综观今年的调控政策，中央政府的总体思路似乎是从调整住房供给，进而影响住房需求，控制房价攀升速度。从8月1日开始执行的二手房个税，属于近期宏观调控体系影响力较大的其中一环。
    征收二手房个税的大背景主要有两个：一是全国范围内二手房成交增加，交易量逐渐有赶超一手房之势。二是某些地区炒房成风，最终反映到二手房交易价格上，投机者获利较多。在中国地少人多的国情下，其利润空间必须被压缩。国税局此举的本意是，通过征收二手房个税，增加市场主体的交易成本，抑制需求，改变投机者的市场预期，进而调配资源。
    其实二手房个税的政策对于国人并不陌生。早在2004年前后，南京、北京、青岛等地先后出台了二手房个税政策，税率也基本保持在20％左右，成为全国试点城市。但结果多半不乐观。以杭州为例，2004年元月起，杭州对二手房交易征收20％的个人所得税，最终由于卖方转嫁交易成本并未起到稳定房价的作用，使得2004年9月1日起，杭州暂停办理征收20％售房个人所得税。
    可见二手房个税的实施结果，短期内未必会如政策制订者预料般乐观。
    从实际情况来看，目前在无法确切区分自住与投资物业的情况下，“20％”是个相对折中的税率，对自住者转让的影响不算太大。影响最大的可能要数短期投机者，特别是手上有多套物业的；加上新政对不足5年的楼盘交易征收营业税，使得短炒者很可能被套牢。另外对潜在投机者还能起到一定的威慑作用，进而转移投资渠道。
    然而对于中央政府此次温柔一刀，投机者也并非全无退路。他们有可能将二手房个税转嫁到下家身上，进而抬高二手房的房价，对全国脆弱的二手房市场是个不小的打击。此前试点城市的实施经验表明，但凡开征二手房个税，二手房成交量均骤减。深圳三级市场虽然相对成熟，但经过此前的宏观调控，已元气大伤。此番开征二手房个税，无疑于雪上加霜。随着二手市场急冻，买家有可能将目光由二手房转向一手新房，势必会推高新房成交价格，从而增加未来购房者的负担，空置物业依然消化缓慢。
    另外，目前全国二手房的交易税费和手续过烦，与国家提倡大力发展住宅二手市场的基调有冲突。继续提高交易成本势必会影响全国二手房市场的发展。税收政策关乎国计民生的政策，更应慎重。另外，对于二手房交易环节的税费讨论，作为市场主体的地产中介和普通消费者应有一席之地。 
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