房地产暴利时代真的终结了吗
[开场白] 近日，国家统计局主管的《中国信息报》发表了题为“2008年二季度经济述评：市场不支持高房价”的文章。文章称，“房地产的暴利时代已经终结”。文章一出，全国楼市舆论哗然，房地产暴利时代真的终结了吗？本报就此话题展开讨论。 究竟何为房地产暴利？ 以中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海为代表的一些专家普遍认为，联系到近期来自房地产界的救市、金融风险预警不绝于耳等，这份经济述评指出了不少问题，一些判断和依据也比较符合实际。但是，我们在报告中看不到敦促挤压房地产泡沫，或者松动房地产政策的建议，也就无法看清楚这份报告的初衷。 究竟何为暴利？曹建海认为，根据已故的诺贝尔经济学奖获得者詹姆斯·托宾1969年提出的托宾Q比率判断，目前我国商品房的市场价值与重置成本的比率，大约在3-5倍之间，远远大于1，表明现行房地产业仍有200%～400%的暴利，房屋售价当中约有67%到80%的泡沫。 楼市要救的恰恰是房地产暴利 “最近，房地产救市争论不绝于耳，房地产救市之讨论也五花八门，不过，无论这些房地产救市的理由有多少，实际上这些主张救市的根本目的，就是要救房地产的暴利，就是希望通过救市来维护房地产的暴利模式不改变。” 经济学家易宪容表示，当前房地产市场一方面在叫房地产企业的资金链将断裂，企形势但另一方面房地产的价格就是不动。在国内绝大多数房地产开发商看来，宁可不卖一套也不降价。同时，却高呼救市。也就是说，就目前的房地产市场的情况来看，房地产的销售迅速下降，并不是居民不需要住房条件改善，而是过高的房价把绝大多数居民排除在市场之外。 易宪容表示，其实从2007年开始，中央政府认识到这个问题的严重性，并开始出台一系列政策来调整这种房地产市场的利益失衡，来改变房地产市场发展模式，终止房地产市场的暴利。可以说，这些关于房地产的信贷管理、土地、税收等政策，特别是对房地产投资与消费的严格区分，增加了房地产投资成本及准入门槛，严厉打击房地产市场炒作等，立即使得房地产市场发生了较大变化。就目前的情况来看，这种对房地产市场的冲击，所影响的范围仍然十分有限，房地产市场价格的调整也仅是发生在一些去年炒作十分严重的地方。尽管看上去，今年上半年国内房价涨幅度有所放缓，但仍然上涨10%。如果说，全国的房价仍然处于一个上涨的趋势，那么应该说房地产市场价格理性回归还是遥远的事情。而房价不全面地理性回归，要结束房地产市场暴利时代还言之尚早。 “历史可能有相似的地方，但绝对不会重复。市场内在因素、政府房地产政策、党中央十七大报告的精神基本上给国内房地产市场发展设定了方向与趋势。只要让当前的房地产政策一个又一个落实下来，国内房地产市场价格全面理性回归将会到来。届时，中国每一个民众将真正分享经济改变成果。到了这个时候，中国房地产市场的暴利才能说真正终结！”易宪容说。 房地产行业依旧属于超高利润行业 就今年的形势来说，销售放缓导致资金回笼速度减慢预售款减少、建材价格上涨、建筑标准提高等因素增加了商品房的成本，房价上涨幅度减小又抑制了利润率。为了增加销售，开发商普遍加大了打折促销的力度，但打折行为主要针对少部分朝向与户型欠佳的房子，房价并没有出现实质性的下跌。另一方面，建设成本的增加幅度对利润的影响有限。 菲律宾首都集团中国特别代表、南洋地产总经理钟沛说，以南京河西新城区某项目为例，今年上市的是该项目的第三期。该项目的楼面地价是1300元/平方米，第一期上市时的单价是6000元/平方米，如果扣除全部建设成本和税收，利润率并不高。但2007年河西新城区的房子普遍销售价格是8000元/平方米，该项目也推出了第二期，税前利润大约是1500元/平方米。今年以来，河西的房子普遍超过了10000元/平方米，该项目第三期将获得超高利润。总体上看，该项目三期的平均利润率至少为20%-30%。再比如说，江宁区普通住宅每平米超过7000元的比比皆是。按照这个区今年土地最高拍卖价格2660元/平方米，再加1500元/平方米的建设成本，如果今后房价稳定，建成楼盘的毛利润率将超过70%。事实上，有许多项目的土地获取并不是通过拍卖市场，这类项目的利润率将会更高。也就是说，目前房地产行业依旧属于超高利润行业。
