风险转移值得警惕 银行代开发商“饮鸩”埋隐患

    针对广州、深圳等地开发商打出的“分期首付”、垫付首付款促销现象，业内专家认为，这种分期首付类似于美国的次贷，变相降低了首付门槛，从而加大了银行的风险，实质上是银行代开发商“饮鸩”，同时也架空了“房贷首付至少三成”的政策，应该引起相关部门警惕。 
    开发商：降低首付促销“止渴” 
    近日，由广州富力地产股份有限公司开发建设的富力桃园打出了“首期免息月供计划，11万元即可轻松入住”的促销广告。 
    富力桃园销售人员告诉记者，以一套建筑面积为90多平方米售价约在110万元的房子为例，市民可以首付两成，其余一成由开发商垫付。而购房者只需要与开发商再签订一个合同，保证在10个月或一定期限内归还开发商垫付的房款就可以在银行申请到房贷。 
    广州花都区的楼盘星缘美居为了完成销售任务，也进行了“首付两成”的促销。据销售人员介绍，为减轻购房者首期支付的压力，购房者首付只需要两成，其余由开发商垫付，然后再免息向购房者分期收回。 
    然而，根据2007年发布的《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》精神，对于购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款不得低于30%；对于已经利用贷款购买住房、又申请贷款购买第二套(含)以上住房的，首付款比例不得低于40%。 
    广州大学商学院房地产研究所所长陈琳认为，这是一种打擦边球的做法，开发商以借款或代垫的形式造成购房人已经足额支付首期房款的假象，进而以此为条件向银行获得住房贷款，降低了楼市投机者的投资门槛。开发商的这一行为规避了国家的宏观调控政策，进而会使得对楼市的调控效果大打折扣，使调控政策成为“空调”，同时也增加了购房者违约的可能性。因为购房者在前10个月不但每个月要还银行贷款，还要归还开发商贷款，还款压力非常大。 
    银行：代开发商“饮鸩” 
    记者从广发行、工行等银行了解到，为了控制贷款风险，银行不会降低首付比例，但是在实际操作过程中，银行对于这些被开发商垫付首付的客户比较难以辨别。开发商的垫付行为实际上增加了银行的风险。假如购买一套100万元的房子，业主首付三成向银行贷款七成，那么银行就会对业主是否具备70万元本金基础上再加利息的还贷能力作出评估。若业主只是首付了两成，那么他事实上面临80万元本金的还贷压力，超过了银行对他评估的70万元还贷能力，开发商降低的首付价差就将成为银行的风险。而一旦购房者断供，银行就要为贷出去的巨额贷款承担风险。 
    广州房地产专家韩世同认为，开发商为购房者垫付部分首付款，实际上就是变相地降低了银行对贷款者的资格审核门槛，让银行把钱贷给了那些不够条件向银行贷款的客户，从而把一些按揭还款能力较弱的人吸引入市。这跟美国的次贷是相似的，一旦危机暴发会给开发商和银行带来双重风险。 
    广州中泽律师事务所周玉忠律师则认为，开发商承诺购房人可以不付首期或少付首期房款即可从银行取得住房按揭贷款，是开发商在楼市低迷条件下单方面的促销行为。开发商承诺购房者在数十个月内分期偿还首期房款，其实质属于发放中短期住房贷款的行为。作为商品房的出卖人，开发商无权经营商业银行业务，其行为构成非法金融业务活动。 
    风险转移值得警惕 
    目前，广州究竟有多少开发商进行类似的促销活动仍无确切统计，但可以肯定的是，如果任由这种情况蔓延下去，后果不堪设想。因为一个楼盘涉及的首付款总金额可能达数千万元甚至上亿元，这种“虚假首付”累积了大量的金融风险，危及经济发展。因此专家建议，管理层要采取措施制止和防范直接或间接违反按揭规定的行为。专家提出了具体建议包括：