固定利率住房贷款嬗变 第二轮房贷创新显现

      继光大银行、建行、农行、招行等从去年底陆续推出首批固定利率住房贷款业务以来，围绕固定房贷业务展开的竞争正快速拓展到多家银行，并呈现层出不穷的形式创新。与第一轮固定利率房贷简单的锁定期限和利率不同，这一轮发起于中信银行、中国银行的业务正尝试将固定与浮动相结合，甚至未来锁定固定利率的“期权”也可购买。 
      中原地产某按揭业务经理介绍，在加息周期内，固定利率房贷开始吸引越来越多贷款  
      人的关注。但是，在收益有限的情况下仍大力推广固定利率的迹象表明，来自银行的房贷业务竞争正日益激烈。 
      近日，中信银行首推“阶段性固定利率房贷业务”，根据中信银行客服人员的介绍，这一业务在上海推出的时间不到10天，具体做法是客户可以选择一定时间段（最长为五年）的固定利率来支付购房贷款利息。但是在约定时间内，客户可以随时将固定房贷业务改回浮动利率。以保证购房者在利率上升周期享受固定利率，一旦利率开始下降，用户可随时选回浮动利率以规避风险。 
      据银行从业人士介绍，对银行来说，固定利率的主要收益体现在加息程度低或减息时，浮动利率与固定利率间的利息差。如果取消了减息时锁定固定利率的权利，银行预期收益将大为缩减。但是，为了争取更多的房贷按揭客户，银行的宗旨十分明确：毕竟少赚也是赚，将客户争取过来是产生收益的前提。 
      据了解，中信银行的阶段性固定利率房贷业务分1-3年，3-5年两个档次，如果是第二套以上购房，锁定的固定利率为目前的基准利率，即6.84%。如果是首次购房，利率分别为：1-3年，享受下浮10%的优惠，即6.156%；3-5年，享受下浮5%的利率优惠，即6.225%。“在期限内，客户可以无限次选择固定利率与浮动利率之间的方式转换。”服务人员介绍。 
      除了期限内可以随时选回浮动利率外，按揭人也可以将未来固定利率资格以“期权”方式锁定。 
      据了解，日前中国银行率先在深圳引入固贷“期权”。一款3年期的固定房贷业务中包含了“可选择下一个3年期的固贷期权”的内容。即3年后如果利率上升，贷款人有权选择下一个3年内继续享受原固贷利率水平。但是同时，贷款人需要向银行支付一定数额的期权费。3年内升息到何种程度才能抵消期权费成本，购房人还需要仔细计算。也有专家建议可以通过“不同年限不同期权利率水平”的方式丰富购房者的选择。 
      对于固定房贷业务频出的主要原因，银行人士介绍，除了开拓业务产品线的长远考虑外，个贷数量减少，业务难做是银行想尽办法创新固定利率房贷业务的重要动力。而受制于长期加息周期和日益激烈的市场竞争，固贷资产很可能成为银行的低效资产。 
      数据显示，截至9月末，上海市中资银行个人住房贷款余额2481.20亿元，当月减少0.36亿元，比年初减少63.14亿元。其中，一手房贷款连续3个月回落，当月减少3.57亿元。 
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